Compartir la propiedad de una vivienda puede generar dudas cuando solo uno de los titulares atraviesa una situación de insolvencia. Es frecuente entre matrimonios, parejas no casadas, exparejas que conservan un inmueble común o familiares que han recibido una propiedad mediante herencia.

La cuestión fundamental es determinar qué pertenece realmente al deudor y de qué obligaciones responde.

El hecho de compartir un inmueble no convierte automáticamente al otro propietario en responsable de los préstamos, tarjetas y demás deudas personales contraídas por el titular insolvente.

Por eso, cuando existe una vivienda en copropiedad dentro de la Segunda Oportunidad, hay que diferenciar desde el principio la propiedad del inmueble, la responsabilidad hipotecaria y las demás obligaciones de cada persona.

Propiedad y deuda: dos cuestiones diferentes

Existe copropiedad cuando un inmueble pertenece a dos o más personas. Cada una puede disponer de un determinado porcentaje: 50 %, 30 %, 25 % u otra participación.

Si dos personas poseen una vivienda al 50 %, ninguna de ellas es individualmente propietaria del 100 %.

Esta distribución debe tenerse en cuenta al analizar el patrimonio de quien solicita la Ley de Segunda Oportunidad.

Pero compartir la propiedad tampoco significa compartir automáticamente todas las deudas.

Si uno de los titulares contrató exclusivamente a su nombre un préstamo personal de 20.000 euros, el otro copropietario no pasa a ser deudor simplemente porque ambos tengan una casa en común.

La situación será distinta si firmó como codeudor, prestatario, avalista o garante.

Por ello, antes de analizar las consecuencias de la insolvencia conviene identificar quién figura en cada contrato.

Copropietario y titular de la hipoteca no siempre son lo mismo

Uno de los errores más frecuentes consiste en utilizar indistintamente los conceptos de propietario y prestatario hipotecario.

La escritura de propiedad determina quién tiene derechos sobre el inmueble y en qué porcentaje.

El préstamo hipotecario, por su parte, establece quién ha asumido obligaciones frente a la entidad financiera.

En muchos casos ambas posiciones coinciden, pero no debería darse por supuesto.

Para conocer la situación real habrá que comprobar:

• Porcentajes de propiedad.
• Titulares del préstamo hipotecario.
• Capital pendiente.
• Avalistas y garantes.
• Otras cargas registrales.
• Acuerdos o circunstancias que puedan resultar relevantes.

Si los dos propietarios firmaron la hipoteca, la Segunda Oportunidad de uno de ellos no libera automáticamente al otro de las obligaciones que haya asumido frente al banco.

Esta distinción también resulta esencial para los demás créditos. Cada deuda debe analizarse atendiendo a quién la contrató y qué garantías existen.

¿Qué parte de la vivienda afecta al deudor?

El análisis patrimonial debe partir de los derechos que realmente pertenecen a la persona insolvente.

Si tiene el 50 % de la propiedad, esa participación es la que debe considerarse inicialmente, no el 100 % del inmueble.

Ahora bien, determinar su valor económico no siempre consiste en dividir simplemente el precio de la vivienda entre dos.

También habrá que estudiar las cargas existentes.

Supongamos que una vivienda está valorada en 200.000 euros y tiene una hipoteca pendiente de 170.000 euros. Si pertenece al 50 % a dos personas, conocer su situación económica exige analizar conjuntamente la propiedad y la financiación.

Además, una participación indivisa presenta características diferentes a la propiedad exclusiva de un inmueble completo.

Por ello, la valoración debe realizarse atendiendo a las circunstancias concretas y a las reglas aplicables al procedimiento.

¿Las deudas personales pueden afectar a la parte del otro propietario?

Las obligaciones exclusivamente personales de uno de los copropietarios no convierten la participación del otro en patrimonio del deudor.

Imaginemos dos hermanos que poseen una vivienda heredada al 50 %. Uno de ellos acumula 40.000 euros en tarjetas y préstamos contratados únicamente a su nombre.

Su hermano no se convierte por ese motivo en responsable de esos 40.000 euros.

Sin embargo, la participación que pertenece al deudor sí forma parte de su situación patrimonial y debe declararse correctamente.

Esto puede generar consecuencias prácticas sobre el inmueble común, por lo que tampoco conviene analizar la participación del insolvente como si estuviera completamente aislada del resto de la propiedad.

El objetivo será determinar qué derechos pertenecen a cada titular y cómo puede afectar el procedimiento a la cuota correspondiente al deudor.

¿Puede conservarse una vivienda en copropiedad?

La existencia de varios propietarios no impide por sí sola estudiar una solución destinada a mantener la vivienda.

La Ley Concursal contempla una modalidad de exoneración mediante plan de pagos sin liquidación previa de toda la masa activa.

Esta posibilidad puede resultar especialmente relevante cuando el deudor desea conservar su participación y dispone de ingresos suficientes para mantener una propuesta viable.

En este análisis influirán el valor del inmueble, el porcentaje perteneciente al solicitante, la deuda hipotecaria y el resto de su situación económica.

También será importante comprobar si la hipoteca se encuentra al corriente.

Una vivienda cuyas cuotas se pagan regularmente plantea un escenario distinto de aquella sobre la que existe una ejecución hipotecaria.

Un ejemplo práctico

Imaginemos una vivienda valorada en 220.000 euros perteneciente al 50 % a dos personas.

Existe una hipoteca pendiente de 150.000 euros que ambos propietarios firmaron.

Uno de ellos acumula además:

• 20.000 euros en préstamos personales.
• 14.000 euros en tarjetas.
• 6.000 euros en microcréditos.

El segundo propietario no ha firmado estas últimas obligaciones ni las ha garantizado.

En este escenario deben separarse claramente dos bloques.

Por un lado, existe una vivienda compartida y una financiación hipotecaria en la que participan ambos.

Por otro, hay 40.000 euros de endeudamiento personal correspondiente únicamente a uno de los propietarios.

Si este último solicita la Segunda Oportunidad, sus créditos personales no deberían atribuirse automáticamente al otro titular. Sin embargo, su participación en la vivienda deberá formar parte del análisis patrimonial.

Esta diferenciación permite estudiar correctamente el procedimiento sin mezclar patrimonios y responsabilidades.

¿Qué ocurre si uno deja de pagar la hipoteca?

Cuando los dos propietarios son también prestatarios, no siempre puede afirmarse frente al banco que cada uno responde únicamente de “su mitad”.

Habrá que comprobar qué obligaciones asumieron en el contrato.

Los propietarios pueden haber acordado internamente que cada uno pague el 50 % de las mensualidades, pero ese reparto privado no modifica necesariamente las obligaciones asumidas frente a la entidad financiera.

Si aparecen impagos, será especialmente importante revisar la escritura hipotecaria y determinar la responsabilidad de cada firmante.

Esto explica por qué una deuda hipotecaria conjunta debe diferenciarse de una tarjeta o préstamo contratado exclusivamente por uno de los propietarios.

Exparejas, divorcios y viviendas heredadas

Las copropiedades pueden mantenerse incluso cuando ha cambiado completamente la relación entre sus titulares.

Por ejemplo, dos personas pueden divorciarse y seguir siendo propietarias al 50 % de la vivienda. Incluso puede ocurrir que únicamente una de ellas continúe utilizándola.

La separación o el divorcio no modifican por sí solos la titularidad registral del inmueble ni eliminan automáticamente las obligaciones previamente asumidas frente al banco.

Algo similar sucede con las herencias.

Varios hermanos pueden ser propietarios de una misma vivienda y solamente uno de ellos encontrarse en situación de insolvencia.

En ambos escenarios habrá que determinar el porcentaje que corresponde al deudor, las cargas existentes y las obligaciones que ha asumido personalmente.

No debe atribuirse al resto de los titulares un endeudamiento que no les corresponde.

¿Qué ocurre con avalistas y codeudores?

Esta cuestión merece especial atención porque la Segunda Oportunidad afecta a la situación del deudor que solicita la exoneración.

La eventual exoneración de una persona no significa que automáticamente desaparezcan las obligaciones de otros codeudores, avalistas o garantes.

Por ejemplo, si dos personas firmaron conjuntamente una determinada financiación, será necesario analizar la posición contractual de cada una.

Lo mismo sucede si el otro copropietario garantizó personalmente un préstamo que inicialmente había solicitado únicamente el deudor.

Por eso es recomendable revisar todos los contratos y no limitarse a comprobar quién figura como propietario de la vivienda.

Documentación necesaria para analizar una vivienda compartida

Antes de iniciar el procedimiento conviene recopilar:

• Escritura de propiedad.
• Nota simple actualizada.
• Escritura hipotecaria.
• Certificado del capital pendiente.
• Información sobre otras cargas.
• Porcentajes de titularidad.
• Datos actualizados sobre el valor del inmueble.
• Contratos de préstamos y créditos.
• Documentación de avales.
• Relación completa de acreedores.
• Justificantes de ingresos.
• Documentación relacionada con divorcios, separaciones o herencias cuando resulte relevante.

Esta información permite delimitar correctamente el patrimonio del solicitante.

Errores frecuentes en las viviendas con varios propietarios

Uno de los principales errores es pensar que compartir una vivienda significa compartir todas las deudas.

También conviene evitar:

• Confundir propietario con prestatario hipotecario.
• Considerar que el deudor posee todo el inmueble.
• Dividir automáticamente su valor sin analizar las cargas.
• Pensar que la exoneración libera también a cualquier codeudor.
• No declarar la participación del solicitante.
• Ignorar avales y garantías personales.
• Suponer que un divorcio elimina las obligaciones hipotecarias.
• Atribuir al otro copropietario créditos que nunca contrató.

Separar correctamente propiedad y responsabilidad económica evita muchos de estos problemas.

Cómo estudiar la copropiedad dentro de la Segunda Oportunidad

Cuando solamente uno de los titulares se encuentra en situación de insolvencia, el análisis debe centrarse en su patrimonio y en las obligaciones que realmente le corresponden.

Ante una vivienda en copropiedad y una Segunda Oportunidad, resulta fundamental conocer el porcentaje del solicitante, el valor económico de su participación, las cargas hipotecarias y quién responde frente a cada acreedor.

En Elimina tus deudas puedes conocer las alternativas disponibles para cancelar deudas legalmente cuando existen bienes compartidos.

Nuestros expertos en Ley de Segunda Oportunidad pueden revisar la titularidad, la hipoteca y las demás obligaciones para estudiar cómo afrontar la insolvencia sin atribuir al otro propietario responsabilidades que no le corresponden.

Conclusión

Cuando una vivienda pertenece a varias personas, la deuda de uno de los propietarios exige diferenciar claramente patrimonio y responsabilidad.

El porcentaje del solicitante forma parte de su situación patrimonial, pero las deudas contratadas exclusivamente por él no pasan automáticamente al resto de los titulares.

Al mismo tiempo, si existen una hipoteca conjunta, avales o créditos firmados por varias personas, habrá que analizar las obligaciones asumidas por cada una.

Por ello, antes de iniciar la Ley de Segunda Oportunidad resulta esencial revisar la escritura de propiedad, la financiación hipotecaria y los contratos de las demás deudas. Esta separación permite conocer qué puede afectar al solicitante y cuál es la posición jurídica y económica del otro copropietario.