El alquiler suele representar uno de los principales gastos fijos de cualquier establecimiento. Una caída de ventas puede provocar que un autónomo o una pequeña empresa consiga pagar proveedores y gastos imprescindibles para continuar trabajando, pero empiece a retrasarse con las mensualidades del local.

Cuando el problema se prolonga, pueden acumularse varias rentas junto con otros conceptos previstos en el contrato. Incluso después de cerrar el establecimiento pueden surgir discrepancias sobre las cantidades que siguen siendo exigibles.

Ante una deuda por el alquiler de un local de negocio, no basta con calcular cuántos meses quedaron pendientes. Hay que revisar quién firmó el arrendamiento, qué garantías existen, cómo terminó el contrato y qué importes reclama exactamente el propietario.

¿Qué puede incluir la cantidad pendiente?

La deuda no siempre se limita a las mensualidades impagadas.

Dependiendo del contrato y de las circunstancias, el arrendador puede reclamar diferentes conceptos, que deberán comprobarse individualmente.

Entre ellos pueden encontrarse:

• Rentas vencidas.
• Cantidades cuyo pago corresponda al arrendatario según el contrato.
• Suministros pendientes cuando proceda.
• Intereses.
• Daños acreditados en el inmueble.
• Otras cantidades contractualmente exigibles.

Por eso es recomendable solicitar un desglose y contrastarlo con el contrato y los pagos realizados.

¿Quién responde del alquiler?

Esta pregunta es esencial antes de estudiar una posible Segunda Oportunidad.

Si un autónomo alquiló el establecimiento directamente en su propio nombre, las obligaciones derivadas del contrato pueden afectarle personalmente.

La situación cambia cuando el arrendatario es una sociedad limitada.

En ese caso, la sociedad será inicialmente la obligada conforme al contrato. El socio o administrador no pasa a responder automáticamente de las rentas por ocupar ese cargo.

Sin embargo, habrá que comprobar si firmó además una garantía o aval personal.

¿Qué sucede si existe un aval personal?

Es relativamente frecuente que el propietario solicite garantías adicionales cuando alquila un local a una sociedad.

Por ejemplo, puede pedir que uno de los socios o administradores garantice personalmente determinadas obligaciones.

Si existe un aval, no basta con analizar la deuda de la sociedad. También habrá que estudiar el alcance de la garantía asumida por la persona física.

Por eso conviene revisar cuidadosamente el contrato y cualquier documento adicional firmado al comienzo del arrendamiento.

Cerrar el negocio no termina automáticamente el alquiler

Uno de los errores más habituales consiste en pensar que cerrar el establecimiento equivale a finalizar el contrato.

No necesariamente.

La relación arrendaticia debe terminar conforme a las condiciones contractuales y a las normas aplicables.

Dejar de abrir al público, retirar la mercancía o cesar la actividad fiscal no permite concluir por sí solo que han terminado todas las obligaciones frente al propietario.

Si el negocio ya no es viable, conviene gestionar correctamente la finalización del arrendamiento para evitar que continúen acumulándose cantidades innecesariamente.

¿Entregar las llaves elimina la deuda?

La entrega del local puede ser un paso importante, pero no debe confundirse con la cancelación automática de las cantidades anteriores.

Aunque el propietario recupere la posesión, pueden continuar existiendo rentas vencidas u otros importes que correspondan conforme al contrato y a las circunstancias de su terminación.

Además, es recomendable documentar adecuadamente la devolución.

Un documento de entrega de llaves, el estado del inmueble y las comunicaciones intercambiadas pueden resultar relevantes si posteriormente aparece una discrepancia sobre la fecha de finalización.

¿Qué ocurre con la fianza?

La fianza no debe considerarse automáticamente como el pago del último mes de alquiler.

Su finalidad y aplicación están sujetas al régimen correspondiente y a las circunstancias del contrato.

Al terminar la relación, habrá que comprobar si existen cantidades que puedan afectar a su devolución o aplicación.

Por ejemplo, pueden existir rentas pendientes o daños cuya imputación sea discutida.

Por ello, no es recomendable dejar unilateralmente de pagar una mensualidad bajo la idea de que “ya está cubierta por la fianza” sin analizar previamente la situación.

¿Puede el propietario reclamar judicialmente?

Si existen rentas impagadas, el arrendador puede utilizar las vías legales disponibles para reclamar las cantidades y, cuando corresponda, recuperar el inmueble.

Si se recibe una demanda o cualquier comunicación judicial, no debe ignorarse.

Será necesario comprobar:

• Periodos reclamados.
• Importe de cada mensualidad.
• Pagos ya realizados.
• Otros conceptos incluidos.
• Garantías existentes.
• Fecha de finalización del contrato.
• Estado del procedimiento.

Una reclamación judicial no convierte automáticamente una deuda privada ordinaria en inexonerable.

¿Qué pasa si ya has abandonado el establecimiento?

Cuando el local ya se ha dejado, resulta especialmente importante reconstruir cómo terminó la relación contractual.

Conviene conservar comunicaciones sobre la resolución, documentos de entrega de llaves y justificantes de los últimos pagos.

También habrá que comprobar si el propietario reclama únicamente rentas anteriores o añade cantidades posteriores a la salida.

Cada concepto debe revisarse atendiendo al contrato y a la forma en que terminó el arrendamiento.

¿Puede negociarse con el propietario?

En determinadas situaciones, sí.

Si el negocio atraviesa una dificultad temporal, puede intentarse un acuerdo sobre las cantidades pendientes o las condiciones futuras.

También puede resultar útil negociar una salida ordenada cuando está claro que la actividad no podrá continuar.

Cualquier acuerdo debería quedar documentado.

Esto permite conocer qué importe se reconoce, cómo se pagará y qué consecuencias tiene respecto a la finalización del contrato.

¿Puede incluirse esta deuda en la Segunda Oportunidad?

Las obligaciones privadas derivadas de un arrendamiento pueden formar parte del procedimiento concursal de una persona física insolvente.

El origen comercial del alquiler no convierte automáticamente el crédito en inexonerable.

Por tanto, cuando una deuda por alquiler de un local de negocio afecta personalmente al autónomo o al garante, puede ser necesario incorporarla al análisis junto con el resto de sus acreedores.

Sin embargo, incluir una cantidad en el procedimiento no significa que vaya a desaparecer automáticamente. Habrá que estudiar la naturaleza de la obligación y las circunstancias concretas.

¿Qué pasa con las rentas nuevas si el local sigue abierto?

Este punto es especialmente importante.

Si el autónomo continúa utilizando el establecimiento, seguirán generándose nuevas mensualidades.

Iniciar un procedimiento para afrontar obligaciones anteriores no convierte en gratuitos los nuevos alquileres.

Por ello, si la actividad continúa, debe comprobarse que puede asumir los gastos corrientes.

Mantener un establecimiento que cada mes genera una nueva renta imposible de pagar puede agravar rápidamente la insolvencia.

Un ejemplo práctico

Imaginemos un autónomo que paga 1.500 euros mensuales por su establecimiento.

Después de una caída prolongada de ventas, acumula cuatro mensualidades pendientes, es decir, 6.000 euros.

Además, mantiene 12.000 euros con proveedores, 18.000 euros de un préstamo y 7.000 euros en tarjetas utilizadas para mantener el negocio.

Finalmente decide cerrar.

En este escenario, la obligación frente al propietario debe analizarse junto con el resto del endeudamiento. También habrá que comprobar cómo se terminó el contrato y si el arrendador reclama cantidades adicionales.

Si los ingresos ya no permiten atender regularmente todas las obligaciones, podría ser necesario estudiar la Segunda Oportunidad.

¿Y si el local estaba alquilado por una sociedad?

Supongamos ahora que el arrendatario era una sociedad limitada.

Si no existen garantías personales, no debe trasladarse automáticamente el saldo pendiente al administrador o a los socios.

La deuda de la sociedad y la situación personal de quienes participan en ella son cuestiones distintas.

Sin embargo, si un administrador firmó como avalista, habrá que analizar la garantía para determinar en qué condiciones puede ser reclamado personalmente.

Esta diferencia resulta esencial antes de elaborar una relación de acreedores personales.

¿Qué documentación conviene conservar?

Para conocer la situación real es recomendable reunir:

• Contrato de arrendamiento.
• Anexos y garantías.
• Avales personales.
• Justificantes de rentas pagadas.
• Extractos bancarios.
• Reclamaciones del propietario.
• Acuerdos de pago.
• Comunicaciones sobre la resolución.
• Documento de entrega de llaves.
• Información sobre la fianza.
• Fotografías o documentación sobre el estado del local.
• Notificaciones judiciales.

Cuanto mejor documentada esté la terminación del arrendamiento, más sencillo será comprobar qué cantidades siguen realmente pendientes.

Errores frecuentes cuando no puedes pagar el local

Entre los más habituales se encuentran:

• Pensar que cerrar el negocio termina automáticamente el contrato.
• Considerar la fianza como la última mensualidad sin comprobarlo.
• Entregar las llaves sin dejar constancia documental.
• No revisar qué conceptos reclama el propietario.
• Confundir la deuda de una sociedad con la del administrador.
• Olvidar un aval personal.
• Mantener durante meses un local que ya no resulta viable.
• Ignorar una demanda.
• No incluir las rentas pendientes al analizar el endeudamiento.

Evitar estos errores puede impedir que la cantidad reclamada aumente innecesariamente.

Qué hacer si el alquiler se suma al resto de tus deudas

Una o dos mensualidades pendientes pueden responder a un problema temporal. El escenario cambia cuando el alquiler se acumula con préstamos, tarjetas, proveedores y otras obligaciones.

Si la deuda por el alquiler del local de negocio forma parte de una insolvencia más amplia, conviene analizar todos los acreedores de manera conjunta.

En Elimina tus deudas puedes informarte sobre las posibilidades de cancelar deudas legalmente cuando el cierre o las dificultades de una actividad han dejado obligaciones imposibles de afrontar.

Nuestros expertos en Ley de Segunda Oportunidad pueden estudiar las rentas pendientes junto con préstamos, proveedores y otros créditos para determinar qué tratamiento corresponde a cada uno.

Conclusión

Las cantidades pendientes por el alquiler de un establecimiento pueden continuar siendo reclamables incluso después de cerrar la actividad. Por eso es fundamental gestionar correctamente la terminación del contrato y documentar la entrega del inmueble.

También debe comprobarse quién figura como arrendatario. Si el contrato pertenece a una sociedad, la obligación no pasa automáticamente a sus administradores o socios, salvo que exista una garantía u otra causa legal que permita exigir responsabilidad.

Cuando existe una deuda por el alquiler de un local de negocio, revisar el contrato, las garantías, las rentas pendientes y la fecha efectiva de finalización permite conocer la verdadera dimensión del problema.

Si estas cantidades se suman a un endeudamiento que ya no puede atenderse regularmente, la Ley de Segunda Oportunidad puede estudiarse como parte de una solución global para la persona física insolvente.