Una persona puede encontrarse en situación de insolvencia y, al mismo tiempo, ser propietaria de una vivienda o local que tiene arrendado a un tercero. En estos casos, el inmueble forma parte de su patrimonio, pero también puede estar generando unos ingresos periódicos que influyen en su economía.

Esta combinación obliga a estudiar varias cuestiones: cuánto vale la propiedad, qué cargas soporta, qué renta produce y cuál es la situación del contrato de arrendamiento.

Cuando existe un inmueble alquilado en el concurso de una persona física, no basta con valorar únicamente la propiedad. El contrato con el arrendatario y los ingresos obtenidos también pueden resultar relevantes al plantear una solución mediante la Ley de Segunda Oportunidad.

¿Se puede solicitar la Segunda Oportunidad teniendo una vivienda alquilada?

Sí. Ser propietario de un inmueble arrendado no impide por sí solo solicitar la exoneración de las deudas.

La Ley de Segunda Oportunidad no está limitada a personas sin bienes.

Sin embargo, el deudor debe informar correctamente de su patrimonio y de sus ingresos. Por tanto, tendrá que declarar la propiedad y reflejar las rentas que percibe por ella.

La situación será diferente dependiendo de si el inmueble está completamente pagado, soporta una hipoteca elevada o pertenece solo parcialmente al solicitante.

Por eso es necesario conocer su realidad económica antes de decidir cómo abordar el procedimiento.

El inmueble y el alquiler deben analizarse por separado

Una propiedad arrendada presenta dos elementos económicos distintos.

Por un lado está el valor del propio inmueble.

Por otro, los ingresos que genera el contrato de alquiler.

Imaginemos una vivienda valorada en 160.000 euros que produce una renta mensual de 750 euros.

No sería suficiente incluir en el análisis únicamente los 160.000 euros. También habrá que reflejar los ingresos periódicos que recibe el propietario y los gastos vinculados al inmueble.

Esto permite obtener una imagen más realista de su capacidad económica.

¿Cómo se calcula el valor patrimonial del inmueble?

El precio estimado de venta no es el único dato relevante.

También deben analizarse las cargas existentes.

Una vivienda valorada en 180.000 euros con una hipoteca pendiente de 165.000 euros presenta una situación muy diferente de otra con el mismo valor pero completamente pagada.

Además, si existen varios propietarios, habrá que determinar qué porcentaje pertenece realmente al deudor.

Entre los elementos que conviene comprobar se encuentran:

• Valor razonable del inmueble.
• Capital hipotecario pendiente.
• Otras cargas registrales.
• Porcentaje de propiedad.
• Situación del préstamo.
• Características del contrato de alquiler.

Estos datos permiten determinar el peso real de la propiedad dentro del patrimonio.

¿Los ingresos del alquiler cuentan en el procedimiento?

Las rentas obtenidas forman parte de la situación económica del propietario y deben tenerse en cuenta.

Ahora bien, cobrar 800 euros mensuales de alquiler no significa necesariamente disponer de 800 euros libres.

La propiedad puede generar también gastos relacionados con la hipoteca, comunidad, seguros, mantenimiento, tributos u otras obligaciones.

Por ello, resulta recomendable disponer de documentación que permita conocer tanto los ingresos como los costes vinculados al inmueble.

Este análisis será especialmente importante si se plantea una exoneración mediante plan de pagos, ya que la capacidad económica del deudor influye en la propuesta.

¿Qué pasa con el contrato del inquilino?

El inicio de un procedimiento concursal del propietario no significa, por sí solo, que el contrato de alquiler desaparezca automáticamente.

Los derechos y obligaciones derivados del arrendamiento deben analizarse conforme a la normativa aplicable y a las características del contrato.

Por eso, el propietario no debería asumir que la Segunda Oportunidad le permite resolver libremente el alquiler ni que el arrendatario pierde inmediatamente sus derechos.

Habrá que revisar cuestiones como:

• Fecha del contrato.
• Duración pactada.
• Tipo de inmueble.
• Condiciones del arrendamiento.
• Situación de los pagos.
• Posibles prórrogas.
• Inscripción, cuando resulte relevante.

La posición del arrendatario puede tener importancia en cualquier decisión que afecte al inmueble.

¿Qué ocurre si el inquilino deja de pagar?

El concurso personal del propietario no elimina las obligaciones del arrendatario.

Si existen mensualidades impagadas, habrá que identificar correctamente las cantidades pendientes y las actuaciones que procedan conforme al contrato y a la normativa de arrendamientos.

Estas rentas pendientes pueden constituir un derecho de cobro del propietario.

Por tanto, también deben analizarse al determinar su situación patrimonial.

No sería correcto declarar únicamente el inmueble y omitir créditos relevantes que el propietario tenga frente a terceros.

¿Puede conservarse un inmueble que está alquilado?

La respuesta dependerá de la situación económica completa y de la modalidad de exoneración elegida.

La Ley Concursal contempla la posibilidad de solicitar la exoneración mediante un plan de pagos sin realización previa de toda la masa activa.

Esta vía permite estudiar el mantenimiento de determinados bienes, aunque la existencia de una propiedad que genera rentas debe reflejarse adecuadamente en la propuesta.

Cuando existe un inmueble alquilado dentro del concurso de una persona física, habrá que valorar si conservarlo resulta compatible con la capacidad de pago, el valor patrimonial que representa y los derechos de los acreedores.

No es igual un piso prácticamente pagado que genera una renta elevada que otro cuyo alquiler apenas cubre una hipoteca pendiente.

Un ejemplo práctico

Imaginemos una persona con la siguiente situación:

• Vivienda habitual con hipoteca.
• Apartamento alquilado valorado en 130.000 euros.
• Hipoteca pendiente del apartamento: 105.000 euros.
• Alquiler mensual: 700 euros.
• Préstamos personales: 30.000 euros.
• Tarjetas: 18.000 euros.
• Otros créditos: 7.000 euros.

El apartamento constituye un activo patrimonial, pero también soporta una carga hipotecaria y produce ingresos mensuales.

Para conocer su importancia dentro del procedimiento habrá que analizar conjuntamente estos elementos.

No sería correcto considerar que el propietario dispone libremente de 130.000 euros, pero tampoco ignorar que existe un inmueble que produce una renta periódica.

Esta información deberá integrarse con el resto de sus ingresos, gastos y obligaciones.

¿Qué pasa si se transmite una vivienda que tiene inquilino?

La existencia de un arrendamiento puede influir en la situación de una eventual transmisión del inmueble.

El contrato no debe ignorarse como si la vivienda estuviera vacía.

Los efectos sobre el arrendatario dependerán del tipo de contrato, de su fecha, de la normativa aplicable y de las circunstancias de la transmisión.

También pueden existir derechos del inquilino que deban revisarse antes de realizar determinadas operaciones.

Por ello, si la propiedad se encuentra arrendada, es recomendable estudiar el contrato antes de adoptar decisiones que afecten al inmueble.

¿Y si el inmueble pertenece a varios propietarios?

La copropiedad añade otro elemento al análisis.

Por ejemplo, una persona puede ser propietaria únicamente del 50 % de un apartamento alquilado junto con un hermano.

En ese caso no debe atribuirse al deudor el 100 % del valor de la propiedad ni necesariamente la totalidad de las rentas.

Será necesario comprobar:

• Porcentaje de titularidad.
• Distribución de los ingresos.
• Hipoteca y otros gastos.
• Quién figura como arrendador.
• Obligaciones asumidas por cada propietario.

Las deudas personales de uno de ellos tampoco convierten automáticamente al otro copropietario en deudor.

Documentación necesaria para estudiar un inmueble arrendado

Antes de iniciar el procedimiento conviene reunir:

• Escritura de propiedad.
• Nota simple actualizada.
• Escritura hipotecaria.
• Certificado de deuda pendiente.
• Contrato de alquiler.
• Justificantes de las rentas cobradas.
• Información sobre posibles impagos.
• Documentación de gastos asociados al inmueble.
• Porcentajes de propiedad, si existe copropiedad.
• Relación completa de acreedores.
• Justificantes de otros ingresos y gastos.

Esta documentación permite conocer tanto el valor del activo como su rendimiento económico.

Errores frecuentes cuando existe una propiedad alquilada

Uno de los principales errores consiste en declarar el inmueble pero ignorar las rentas que genera.

También conviene evitar:

• Ocultar la existencia del contrato de alquiler.
• Utilizar únicamente el precio antiguo de compra como valoración.
• Ignorar la hipoteca pendiente.
• Confundir renta bruta con rendimiento disponible.
• Pensar que el concurso extingue automáticamente el arrendamiento.
• No declarar mensualidades pendientes de cobro.
• Atribuirse el 100 % de una propiedad compartida.
• Tomar decisiones sobre el contrato sin analizar los derechos del inquilino.

Una descripción completa de la propiedad evita que la situación económica aparezca distorsionada.

Cómo estudiar un inmueble alquilado antes de solicitar la exoneración

Una propiedad arrendada puede representar simultáneamente patrimonio, ingresos y obligaciones contractuales.

Por eso debe analizarse desde esas tres perspectivas.

Ante un inmueble alquilado y el concurso de una persona física, será necesario conocer su valor, las cargas existentes, las rentas obtenidas y las condiciones del arrendamiento.

En Elimina tus deudas puedes informarte sobre las alternativas para cancelar deudas legalmente cuando existen propiedades inmobiliarias y otras obligaciones que ya no pueden atenderse regularmente.

Nuestros expertos en Ley de Segunda Oportunidad pueden estudiar el inmueble, sus ingresos y el resto del patrimonio para valorar qué alternativa puede adaptarse mejor a la situación.

Conclusión

Tener un inmueble alquilado no impide por sí solo solicitar la Ley de Segunda Oportunidad.

Sin embargo, la propiedad debe incorporarse correctamente al análisis patrimonial y las rentas obtenidas forman parte de la situación económica del deudor.

Además, la existencia de un inquilino introduce derechos y obligaciones que no desaparecen automáticamente porque el propietario se encuentre en un procedimiento concursal.

Por ello, antes de solicitar la exoneración conviene revisar conjuntamente el valor del inmueble, la hipoteca pendiente, el contrato de alquiler, los ingresos obtenidos y los demás acreedores.

Este análisis permite determinar el verdadero peso económico de la propiedad y plantear una estrategia coherente con la situación financiera del deudor.