El valor de una vivienda y el capital pendiente de su hipoteca evolucionan de forma independiente. Por eso puede llegar un momento en el que el propietario deba al banco más dinero del que obtendría si vendiera el inmueble.

Esta situación puede producirse por una caída del mercado inmobiliario, por haber comprado en un momento de precios elevados o porque todavía se haya amortizado poco capital del préstamo.

Cuando existe una hipoteca superior al valor de la vivienda, aparece lo que habitualmente se entiende como un patrimonio neto negativo asociado al inmueble. Esta diferencia adquiere especial importancia cuando el propietario, además, acumula préstamos, tarjetas u otras obligaciones y comienza a plantearse la Ley de Segunda Oportunidad

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¿Qué significa deber más de lo que vale la vivienda?

Significa que el capital hipotecario pendiente supera el valor actual del inmueble.

Por ejemplo, si una vivienda tiene actualmente un valor razonable de 170.000 euros y quedan 195.000 euros de financiación garantizada, existe una diferencia negativa de 25.000 euros.

La situación es muy diferente a la de una persona cuya vivienda vale 250.000 euros y mantiene únicamente 80.000 euros de hipoteca.

En este segundo supuesto existe un patrimonio neto relevante. En el primero, una venta por el valor estimado no permitiría obtener dinero libre para atender a los demás acreedores y ni siquiera sería suficiente, por sí sola, para cubrir todo el capital hipotecario pendiente.

Por eso, al estudiar una situación de insolvencia, resulta esencial determinar correctamente tanto el valor del inmueble como el importe actualizado de la financiación.ç

¿Por qué puede producirse esta diferencia?

Una vivienda puede perder valor después de su adquisición. También puede ocurrir que se comprara utilizando un porcentaje muy elevado de financiación y que todavía hayan transcurrido pocos años desde la firma del préstamo.

En el precio actual pueden influir factores como:

• Evolución del mercado inmobiliario.
• Ubicación.
• Estado de conservación.
• Características de la vivienda.
• Oferta y demanda de la zona.
• Situación particular del inmueble.

Por tanto, no debe utilizarse automáticamente el precio de compra original para determinar la situación patrimonial actual.

Tampoco conviene realizar una valoración arbitraria. Si el inmueble va a tener relevancia dentro de un procedimiento concursal, su valor deberá determinarse conforme a las reglas aplicables y utilizando información suficientemente fiable.

¿Qué ocurre si se vende la vivienda?

Cuando el precio obtenido es inferior a la deuda garantizada, la operación requiere un análisis previo.

Supongamos que quedan 190.000 euros de hipoteca y que la vivienda puede venderse por 165.000 euros. Existe una diferencia inicial de 25.000 euros, a la que habrá que añadir el análisis de los gastos y demás circunstancias de la operación.

Por ello, antes de poner el inmueble a la venta conviene solicitar al banco un certificado actualizado del saldo y comprobar las cargas existentes.

La venta del inmueble no debe confundirse con la cancelación automática de toda la financiación.

Si el importe aplicado al préstamo no cubre la totalidad de lo adeudado, habrá que determinar qué saldo continúa pendiente y cómo puede ser reclamado.

Lo mismo debe tenerse en cuenta cuando se plantea entregar voluntariamente la vivienda a la entidad. La entrega del inmueble no equivale necesariamente a una dación en pago ni extingue por sí sola toda la deuda.

Cualquier acuerdo de este tipo debe especificar claramente qué sucede con el saldo restante.

¿Qué pasa si existen impagos y el banco ejecuta la hipoteca?

Cuando dejan de pagarse las cuotas y concurren los requisitos legales, la entidad financiera puede acudir a las vías correspondientes para hacer efectiva la garantía hipotecaria.

En ese escenario, el inmueble puede terminar realizándose dentro del procedimiento correspondiente.

Una vez aplicado el importe obtenido, será necesario comprobar si se ha cubierto completamente la deuda reclamada.

Si queda una cantidad pendiente, esa deuda residual puede resultar especialmente problemática para una persona que ya tiene otros acreedores.

Por eso, cuando existen dificultades graves, conviene estudiar la situación antes de que el procedimiento de ejecución se encuentre en una fase muy avanzada.

¿Cómo afecta una vivienda con patrimonio negativo a la Segunda Oportunidad?

La relación entre el valor del inmueble y sus cargas forma parte del análisis patrimonial del deudor.

Cuando la hipoteca pendiente es superior al valor actual de la vivienda, el inmueble presenta una situación económica distinta a la de una propiedad con un importante valor libre de cargas.

Esto puede ser relevante al decidir qué modalidad de exoneración resulta más adecuada.

La Ley Concursal permite solicitar la exoneración mediante un plan de pagos sin liquidación previa de toda la masa activa. Esta posibilidad puede resultar interesante para una persona que desea mantener su vivienda y dispone de capacidad para continuar atendiendo la financiación correspondiente.

No obstante, habrá que estudiar conjuntamente el inmueble, los ingresos, los gastos familiares y el resto de las obligaciones.

¿Puede conservarse la vivienda?

Que el préstamo sea superior al valor del inmueble no obliga automáticamente a desprenderse de la casa.

Un escenario especialmente relevante es aquel en el que la hipoteca está al corriente y el problema financiero procede fundamentalmente de otras obligaciones.

Por ejemplo, una familia puede pagar 700 euros mensuales de hipoteca sin retrasos y, al mismo tiempo, haber acumulado 50.000 euros entre tarjetas, préstamos personales y microcréditos.

En estas circunstancias puede estudiarse si resulta viable mantener la vivienda dentro de una estrategia basada en un plan de pagos.

La situación cambia si también existen varias cuotas hipotecarias pendientes o ya se ha iniciado una ejecución. En ese caso será necesario analizar las actuaciones realizadas por la entidad y el estado del procedimiento.

¿Qué ocurre con la deuda que queda después de perder la casa?

Esta cuestión resulta fundamental.

La pérdida de la vivienda no permite concluir automáticamente que ya no exista ninguna obligación frente al banco.

Si después de aplicar el valor obtenido continúa existiendo un saldo, habrá que identificar su cuantía y determinar qué tratamiento le corresponde.

Cuando el antiguo propietario se encuentra en situación de insolvencia, esa cantidad deberá analizarse dentro del conjunto de su endeudamiento y conforme a las reglas de exoneración previstas en la Ley Concursal.

Por tanto, el estudio no debería finalizar en el momento en que se pierde o vende la vivienda. Es necesario conocer cuál es la posición económica del deudor después de esa operación.

Un ejemplo práctico

Imaginemos una persona con la siguiente situación:

• Vivienda valorada en 175.000 euros.
• Hipoteca pendiente de 195.000 euros.
• Cuota mensual de 720 euros.
• Préstamos personales por 22.000 euros.
• Tarjetas por 16.000 euros.
• Microcréditos por 5.000 euros.

La persona continúa pagando regularmente la hipoteca, pero ya no puede atender el resto de las obligaciones.

En este escenario, vender la vivienda por 175.000 euros no generaría liquidez para pagar los préstamos y tarjetas. Existe, además, una diferencia respecto al capital hipotecario pendiente.

Por ello, antes de tomar una decisión habría que estudiar si mantener el inmueble resulta económicamente viable y cómo puede afrontarse el resto del endeudamiento.

Este análisis es muy diferente al de una persona con una vivienda prácticamente pagada y un elevado valor patrimonial disponible.

¿Qué datos hay que comprobar antes de decidir?

Tres cifras son especialmente importantes:

El valor actual del inmueble. Debe utilizarse una valoración suficientemente fiable y adecuada al procedimiento.

El capital hipotecario pendiente. Conviene solicitar información actualizada a la entidad financiera y no utilizar únicamente una estimación basada en las cuotas que quedan.

El resto del endeudamiento. La vivienda no debe analizarse de forma aislada. Hay que conocer préstamos, tarjetas, créditos públicos y cualquier otra obligación pendiente.

También debe comprobarse si existen otras cargas registrales y procedimientos judiciales en marcha.

Documentación que conviene preparar

Para realizar este análisis es recomendable recopilar:

• Escritura de compraventa.
• Escritura del préstamo hipotecario.
• Certificado actualizado de deuda.
• Últimos recibos hipotecarios.
• Nota simple registral.
• Información fiable sobre el valor del inmueble.
• Notificaciones del banco.
• Documentación de posibles ejecuciones.
• Justificantes de ingresos.
• Relación de gastos familiares.
• Lista completa de acreedores.

Esta documentación permite determinar si realmente existe patrimonio neto negativo y valorar las alternativas disponibles.

Errores frecuentes cuando se debe más de lo que vale la vivienda

Uno de los principales errores consiste en tomar decisiones basándose únicamente en el antiguo precio de compra.

También conviene evitar:

• Pensar que vender la casa elimina siempre toda la hipoteca.
• Dejar de pagar únicamente porque el inmueble haya perdido valor.
• Entregar la vivienda sin conocer qué deuda permanecerá después.
• Ignorar otras cargas registrales.
• Esperar a que una ejecución esté muy avanzada.
• Analizar la vivienda sin incluir el resto de los acreedores.
• Suponer que cualquier saldo hipotecario desaparecerá automáticamente con la Segunda Oportunidad.

Conocer las cifras reales permite comparar las alternativas antes de adoptar una decisión difícil de revertir.

Cómo analizar la situación dentro de la Segunda Oportunidad

Si el problema económico no se limita a la hipoteca y existen préstamos, tarjetas u otras obligaciones imposibles de atender, resulta recomendable analizar el endeudamiento de forma global.

Ante una hipoteca superior al valor de la vivienda, la diferencia entre el precio del inmueble y la financiación pendiente puede influir en la estrategia concursal, especialmente cuando se estudia la posibilidad de conservar la casa.

En Elimina tus deudas puedes conocer las alternativas para cancelar deudas legalmente cuando el conjunto de las obligaciones ya no puede pagarse regularmente.

Nuestros expertos en Ley de Segunda Oportunidad pueden estudiar el valor de la vivienda, la hipoteca y los demás créditos para determinar qué tratamiento puede corresponder a cada uno.

Conclusión

Deber al banco más dinero del que actualmente vale la vivienda no elimina la hipoteca, pero sí modifica de manera importante la situación patrimonial del propietario.

Antes de vender, entregar el inmueble o plantear una solución concursal, es necesario conocer el valor razonable de la casa, el saldo actualizado del préstamo y las demás obligaciones existentes.

Si la hipoteca está al corriente y la vivienda tiene escaso o nulo valor neto, puede resultar especialmente importante estudiar si su mantenimiento encaja en una solución mediante plan de pagos.

En cambio, si ya existen impagos o una ejecución en marcha, habrá que valorar también las consecuencias de una posible realización del inmueble y la deuda que pudiera permanecer después.

Analizar estas variables conjuntamente permite tomar una decisión basada en la situación económica real y determinar qué posibilidades ofrece la Ley de Segunda Oportunidad.